Harsefeld - KlimaQuartier Steinfeldsiedlung

Die Steinfeldsiedlung liegt im Zentrum des Flecken Harsefeld und ist geprägt von den typisch norddeutschen Siedlungshäusern mit Klinker-Mauerwerk aus den 1950er Jahren. Neben einigen Gewerbebetrieben und Einrichtungen der sozialen und administrativen Infrastruktur (unter anderem Verwaltungszentrum) ist die Siedlung vor allem durch Wohnbebauung geprägt. Von den insgesamt 534 Wohngebäuden verzeichneten 263 Gebäude einen Sanierungsbedarf.

Das 2013 erstellte Energetische Quartierskonzept für die Steinfelssiedlung fungierte gleichzeichtig als Vorbereitende Untersuchung für die Ausweisung der Siedlung als Sanierungsgebiet. Die Siedlung ist mittlerweile förmlich festgesetztes Sanierungsgebiet im Vereinfachten Verfahren. Damit gilt für die mehrheitlich privaten Eigentümer der § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), nach dem erhöhte Abschreibungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten steuerlich geltend gemacht werden können.

Bisher wurden 35 private Modernisierungsmaßnahmen mit einem Investitionsvolumen von rd. 1,5 Mio. € erfolgreich umgesetzt.

 

Luftbildaufnahme Harsefeld

 

Das Quartier

Einwohner

1.950 Einwohner, 735 Haushalte

Fläche (in ha)

70 ha

Eigentümerstruktur

Privateigentümer, teilweise öffentliche Eigentümer und Gewerbetreibende

sozio-ökonimische Ausgangssituation

stabile Einwohnerzahl

energetische Ausgangssituation

hauptsächlich Heizöl und Erdgas

Akteure

Flecken Harsefeld, DSK, Verbraucherzentrale Stade, Banken, Handwerker, Eigentümer, Bürger

Förderkulisse Städtebauförderung

keine

 

Konzepterstellung

Das integrierte energetische Quartierskonzept (IEQK) für die Steinfeldsiedlung wurde 2012/2013 von der BEKS:Energieeffizienz gmbH aus Bremen in Zusammenarbeit mit der Kommune und dem Energieversorger EWE erstellt. Wesentliche Handlungsfelder sind die energetische Gebäudemodernisierung, die Energieerzeugung im Quartier (Nahwärme, Solarenergie) und der Aufbau eines Beratungsangebots über das Sanierungsmanagement.

Während der Konzepterstellung wurde ein Monitoring-Tool gemeinsam mit dem Energieversorger entwickelt, das durch das anschließende Sanierungmanagement fortgeschrieben wird.

Das Gebiet ist seit dem 02.10.2014 gemäß Baugesetzbuch als Sanierungsgebiet im vereinfachten Verfahren förmlich festgelegt.

 

Umsetzung des Konzeptes

Seit 2014 ist die DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG mit dem Sanierungsmanagement beauftragt. Die Arbeit des Sanierungsmanagements gliedert sich wesentlich in vier Arbeitsfelder:

  1. Querschnittsmaßnahmen für die Öffentlichkeitsarbeit, Information und Beratung.
  2. Begleitung von Maßnahmen zur Gebäudesanierung im Bereich der privaten Wohnbebauung als auch der öffentlichen Liegenschaften.
  3. Begleitung von Maßnahmen zur Energieversorgung sowohl im Bereich der öffentlichen Gebäude und größeren Gewerbebetriebe, aber auch Lösungen im Bereich der Privathaushalte, vornehmlich der Mehrfamilienhäuser. Dazu zählen der Aufbau einer möglichen Nahwärmeversorgung der Liegenschaften in Kombination mit den größeren Gewerbebetrieben und den Freizeiteinrichtungen des Quartiers.
  4. Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energie, vor allem von Solarenergie (Solarthermie, Photovoltaik).

Im Bereich der privaten Gebäudemodernisierung setzt das Sanierungsmanagement auf das Informieren und Beraten zu allen Themen rund um die Modernisierung, Finanzierung, Förderung, Nutzen von Steuervorteilen, Vermittlung von Handwerkern und Energieberatern. Dies geschieht über eine regelmäßige Beratung vor Ort sowie über die speziell für das Klimaquartier angelegte Website.

Darüber hinaus erarbeitet das Sanierungsmanagement die für die Gewährung von Steuervorteilen erforderlichen, vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Flecken und den Grundstückseigentümern und unterstützt so bei der Abwicklung des Verfahrens. Die 35 Eigentümer, die bisher Modernisierungs- und Instandsetzungsverträge mit einem Investitionsvolumen von rd. 1,5 Mio. € abgeschlossen haben, werden durch das Sanierungsmanagement bis zum Abschluss der Modernisierung begleitet. Die Modernisierungen bezogen sich hauptsächlich auf folgende Maßnahmen (Anzahl):

  • Dach (14)
  • Heizung (11)
  • Außenwanddämmung (Einblasdämmung)  (3)
  • Fenster (16) (kompletter und teilweiser Austausch der Fenster)
  • Außentüren (12)
  • Barrierefreiheit (1)  (wurde auch in Verbindung mit den v. g. Maßnahmen teilweise verbessert)

Verhandlungen zu weiteren Vertragsabschlüssen werden fortlaufend geführt. Maßnahmen aus den Arbeitsfeldern "Aufbau einer möglichen Nahwärmeversorgung" und "Nutzung erneuerbarer Energie" befinden sich derzeit in einer frühen Planungsphase.

 

Untersuchungsfokus

Vereinfachtes Sanierungsverfahren als Förderinstrument – Rahmenbedingungen

Die Umsetzung der Ziele der Energetischen Stadtsanierung kann über die Festsetzung von Sanierungsgebieten nach § 142 BauGB und die damit verbundenen steuerlichen Anreize für private Eigentümer positiv befördert werden.

Grundlage der Ausweisung eines Quartiers als Sanierungsgebiet sind Vorbereitende Untersuchungen (VU)  nach § 141 BauGB. Die inhaltliche Vorbereitung dafür kann weitgehend im Rahmen der Ausarbeitung eines energetischen Quartierskonzeptes erfolgen. Dabei werden im Rahmen einer Bestandsaufnahme die im Gebiet vorhandenen sozialen, strukturellen und baulichen Verhältnisse erfasst. Auf Basis der Bestandsaufnahme werden Sanierungsziele für einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren entwickelt. Ein Zeit- und Maßnahmenplan sowie eine Kosten- und Finanzierungsübersicht werden im Quartierskonzept erarbeitet und können für die VU genutzt werden. In der VU müssen außerdem die zweckmäßige Größe und Abgrenzung des angestrebten Sanierungsgebietes begründet werden. Die Ergebnisse der VU müssen den Bewohnern und anderen Betroffenen (zum Beispiel Gewerbetreibende) sowie den Trägern öffentlicher Belange zur Diskussion gestellt werden. Diese erforderlichen Beteiligungsschritte können mit der Beteiligung, die zum energetischen Quartierskonzept durchgeführt wird, überlagert werden. Mit der VU ist die Grundlage für die Festsetzung eines Sanierungsgebiets durch Beschluss des jeweiligen Gemeindegremiums geschaffen.

Bei Sanierungsgebieten im Vereinfachten Verfahren sind die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 152 bis 156 Baugesetzbuch, die sich auf die Behandlung von sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen beziehen, ausgeschlossen. Da bei energetischen Modernisierungen der Gebäude und der Ernergieversorgung Steigerungen des Bodenwertes nicht zu erwarten sind, kommt daher in den meisten Gebieten der Energetischen Stadtsanierung das vereinfachte Sanierungsverfahren zum Einsatz.

Um die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu nutzen, muss vor Beginn der Maßnahmen ein Modernisierungsvertrag zwischen dem Gebäudeeigentümer und der Kommune geschlossen werden. In diesem Vertrag werden die Maßnahmen definiert, die durchgeführt werden sollen. Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen dann alle Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs (Dämmung der Außenwände, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizungsanlagen etc.) sowie zur Schaffung von mehr Barrierefreiheit (Planung, Material, Ausführung).

Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist die vertragsgemäße Durchführung der Arbeiten zu belegen (Vorlage der Rechnungen). Seitens der Kommune werden die Unterlagen geprüft und der Gebäudeeigentümer erhält eine Bescheinigung, dass die Maßnahmen mit den Sanierungszielen des Gebiets im Einklang stehen. Diese Bescheinigung dient zur Vorlage beim Finanzamt, um die Steuervorteile (Abschreibungen) gemäß §7 EStG nutzen zu können. 

Vereinfachtes Sanierungsverfahren als Förderinstrument – Erfahrungen vor Ort

In der Arbeit im KlimaQuartier Harsefeld-Steinfeldsiedlung spielten die einkommenssteuerrechtlichen Anreize bei Modernisierungsmaßnahmen eine wichtige Rolle, da die Grundstückseigentümer Modernisierungskosten bis zu 100 % über einen Zeitraum von 10 bis 12 Jahren steuermindernd geltend machen können. Sofern die Immobilie vermietet wird, können 100 % der Kosten über 12 Jahre geltend gemacht werden. Bei Selbstnutzern sind es nach §10f EStG bis zu 90 % der Modernisierungskosten über 10 Jahre.

Bei der Umsetzung der Maßnahmen spielt die Kooperation der Akteure vor Ort eine wichtige Rolle. So haben die örtlichen Banken eigene Finanzierungsprodukte für die energetische Modernisierung aufgelegt und weisen auf die steuerlichen Vorteile und weitere Fördermöglichkeiten hin. Mit dem örtlichen Handwerk wurde frühzeitig ein guter Kontakt aufgebaut, so dass auch Handwerker und ihre Kunden auf die besonderen Fördermöglichkeiten hinweisen können. Über die Homepage des Quartiers werden die Besucher auf den Verein regionaler Handwerksbetriebe geleitet. Mit der Energieberatung der Verbraucherzentrale Stade besteht zudem ein regelmäßiger Austausch und auch mit den örtlichen Energieberatern konnte eine konstruktive Zusammenarbeit aufgebaut werden, die besonders bei der Inanspruchnahme von KfW Förderungen für die energetische Gebäudemodernisierung wichtig ist.

Insgesamt zeigt sich, dass die beratende Unterstützung des Sanierungsmanagements und die aufgebauten Netzwerkstrukturen in Verbindung mit der Nutzung von steuerlichen Vorteilen die Durchführung umfassender energetischer Modernisierungen deutlich unterstützt. Das spiegelt auch die fortlaufend gute Nachfrage nach Beratungsangeboten durch Eigentümer vor Ort.